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北京西北楼市将陷入空档期 新供应楼盘项目不能续接

2014-03-06 09:30 来源:北青网     关键词 : 北京楼市  点击数:
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[摘要] 尽管北京西部楼市供应稀缺的基本面并没有任何改观,但2014年对北京西北部地区高端市场的格局却并不是“常态”的一年。在前任北京“地王”出品的万柳书院项目将要入市之时,京西高端楼市格局即将迎来近五年来的最大变革。

  尽管北京西部楼市供应稀缺的基本面并没有任何改观,但2014年对北京西北部地区高端市场的格局却并不是“常态”的一年。在前任北京“地王”出品的万柳书院项目将要入市之时,京西高端楼市格局即将迎来近五年来的最大变革。

  这一“变革”已经“蓄势”将近两年之久,以万柳——西北旺为代表的典型高端区域市场,已经成为万科、融创、保利等一线房地产开发企业重点储备土地以及可售房源的地区。中原地产的市场监测显示,万科、融创售价超过5万元以上的高端项目销售额中,来自京西北地区的项目超过一半。不过,在即将迎来市场格局变化的同时,“空档期”也随之而来。

  京西北楼盘青黄不接

  “北京西北地区,尤其是万柳——西北旺板块的常年缺乏供应的局面可能在2014年会有改观,但是,在改观之前,可能会经历一段青黄不接的时期。”中原地产分析师张大伟说。

  所谓的“青黄不接”即是在新的主力新盘项目入市尚未有明确的时间节点,而区域内传统的主力销售项目又接近结案——目前的北京西北地区高端楼市即是如此现状,在万柳——西北旺板块表现得尤为明显。

  融创北京公司内部人士表示,融创位于西北旺地区的高端住宅项目西山壹号院,销售目前已经接近尾声。西山壹号院项目从2011年开始对外销售,销售周期已经超过两年,目前除部分尾房之外,包括项目配套商业在内,均已基本销售完成。市场预计,2014年6月前,西山壹号院有望正式“结案”。

  由于万柳——西北旺板块的土地供应一直稀缺,在百旺家园等早期项目入住后,该地区的可售住宅房源供应,主要由融创西山壹号院、万科如园、保利西山林语等项目支撑。但是截至目前,除西山壹号院已经进入收尾阶段外,保利西山林语项目的销售已经结案。

  在传统主力项目悉数接近结案或者已经结案时,新的主力供应却不能立即“接续”。据了解,中赫置地开发的万柳书院项目,已经确定在2014年入市,但是,最终入市的时点至今未能最后确定。

  区域“升值”预期强烈

  长期专注高端市场研究的亚豪机构市场监测数据显示,在2014年的前两个月,万柳——西北旺地区的一手住宅成交量较往年同期下降约11.5%,而此前我爱我家的区域可售房源监测数据显示,万柳——西北旺地区的可售房源位列北京市倒数第五位,仅多于传统的城四区。

  “主要是基于两个原因,一是万柳——西北旺这个区域里新盘的供应量,从未来几个月看,新盘入市的可能性较小,但这个区域内改善和置换的需求正在增加;另外一点,万柳地王的接近入市,也提高了市场对于万柳——西北旺板块的价值预期。”麦田房产一位店长分析。

  尽管至今尚未对外公布正式的入市时间,但是,据多位市场人士透露,中赫置地开发的万柳书院项目,其售价已经基本确定在15万元/平方米以上。目前,该项目仍处在蓄客阶段,截至2014年2月,蓄客量已经达到1000多组。

  相比之下,同期在售的同区域板块项目其市场售价多在6~8万元/平方米不等,正是这样的价格差距,制造了万柳——西北旺区域板块强烈的升值预期。

  谁能抓住“空档期”

  “世纪城、万泉新新家园的第一批业主已经入住超过了10年,他们中的很大一部分随着自己事业的发展、家庭结构的变化以及区域内房产的升值,升级置换的需求都十分强烈。”前述麦田房产的店长分析称,由于万柳——西北旺板块拥有教育、医疗、居住环境等方面的优势,大部分升级置换的业主,都希望在本区域内完成置换,这就导致了区域内置换需求十分强烈。

  目前,在万柳——西北旺板块,仍有较大房源储备的高端住宅项目只剩下万科如园一个楼盘。业界预计,该楼盘有望成为空挡期内消化区域内置换需求的主力项目。万科北京高端事业部相关负责人表示,如园项目目前已经逐步成熟,在一期交房之后,后期已经逐步进入现房、准现房销售的阶段。项目整体还有近800套房源的可供应量,预计今年整体可供应300套。项目计划在3月8日推出60套新品楼王,主力户型是230-260平米精装修产品,新增新风系统。在今年5月将向市场推出该项目的350平米中央楼王产品,同时,实楼样板间也将投入使用。与此同时,如园项目为了提升自身的竞争力,还从意大利引进了恒温恒湿系统,从而使其成为西北旺——万柳区域内在售楼盘中首个科技豪宅项目。而这些因素能否使其在空档期之中占据竞争优势,还将等待市场的检验。

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